Ипотека закрытого города

Российскому ипотечному рынку в этом году исполнилось 20 лет: в середине 1998 года был принят закон «Об ипотеке». Однако еще за полгода до этого она появилась в одном из закрытых атомных городов — в Сарове. И лишь недавно, когда был принят последний платеж от заемщика, взявшего кредит на квартиру в 2005 году, саровская ипотека стала историей.

Текст: Ирина Проровская / Фото: РФЯЦ-ВНИИЭФ
 Иллюстрация: shutterstock.com

В 1990-е годы Саров оказался в таком же тяжелом положении, что и тысячи других городов России. В чем-то оно было даже тяжелее, учитывая статус секретного города. Хотя Саров к тому времени уже появился на картах, жизнь в границах ЗАТО все еще определялась атомным проектом. Только защитить от экономических проблем, ударивших по благосостоянию россиян, эти границы не смогли. В Сарове были и задержки зарплаты, и выдача продуктов под запись в отсутствие живых денег, и отток населения. Все равно в жилье нуждались многие, но строительство практически замерло, денег не было и в городском бюджете.

Первые квартиры в доме на улице Курчатова

Но Саров — город, не склонный к инерции и часто оказывавшийся на шаг впереди даже в том, что не касается атомной сферы. В конце 1997 года группа депутатов местной думы взялась разработать программу «Жилье в кредит», прозванную потом в народе саровской ипотекой. Идея, как вспоминают действующие лица, была нахальной: они рассчитывали, что смогут перезапустить строительство жилья через кредитование населения.
«Ядерный центр в то время плохо финансировался, местная экономика была депрессивной, и мы пытались выстраивать свои институты развития, — ​вспоминает Андрей Голомысов, директор Фонда социального развития Сарова (ФСР), один из авторов саровской ипотеки. — ​Желание строить жилье было, а механизмов финансирования не было, и мы их изобретали, читая книжки о том, как ипотека работает в США».
Саров, как и другие ЗАТО, пользовался в то время налоговыми преференциями: он имел право оставлять все сборы себе, а администрация — предоставлять налоговые льготы предприятиям. Часть отчислений поступала и в ФСР, который использовал их как начальный капитал в программе ипотеки. С привлечением кредитных средств, правда, возникли проблемы.

В современном понимании ипотека подразумевает участие банков, но в саровской истории обошлось без них. Андрей Голомысов вспоминает, что сначала была задача уговорить банки работать с населением. Ничего не вышло. Банки только учились быть коммерческими, в отсутствие законодательной поддержки всего боялись и на человека из народа смотрели как на заемщика неблагонадежного. Тем более кредит нужен большой и длинный. Идея кредитования ФСР, который, в свою очередь, будет выдавать займы, тоже провалилась.
«У нас были небольшие деньги, и начали мы с того, что купили у местной администрации несколько квартир в доме 16 по улице Курчатова, — ​рассказывает Голомысов. — ​Квартиры эти предложили людям в рассрочку. И еще какое-то время фонд был дольщиком в чужих домах. Потом мы начали сами строить дома, добавляя к собственным средствам деньги граждан: ​уровень доверия со стороны жителей города у нас уже был достаточно высоким. Необходимость в банках отпала».

«Сколько вам не хватает?»

О старте программы жителям Сарова объявили зимой 1998 года. Участвовать горожан призывали через местные СМИ — в газетах печатали объявления, по телевизору об ипотеке рассказывали депутаты во главе с Валерием Лимаренко. Местная газета «Квартирьер» печатала тематические материалы: как записаться, к чему готовиться, что где строится и проч.
«В начале каждого года мы собирали заявления от жителей города, — ​рассказывает Олег Брагин, директор ЗАО «Агентство недвижимости ФСР», созданного для обслуживания саровской ипотеки. — ​Люди записывались, заполняли анкету. На основании разработанных нами критериев формировалась очередь. Наши сотрудники обзванивали очередников по списку, некоторые передумывали и отсеивались».
Программа была для всех — без ограничений по месту работы, возрасту заемщика, составу семьи или состоянию здоровья. По результатам анкетирования в начале очереди оказывался вовсе не самый нуждающийся в новом жилье.
«ФСР сам устанавливал правила, и порой приходилось объяснять депутатам, почему условия именно такие, — ​рассказывает Андрей Голомысов. — ​В программу действительно могли вписаться все. Если бы мы ставили какие-то ограничения, не было бы объема, а поначалу и так непонятно было, пойдут ли к нам люди. Главный же вопрос к участникам программы звучал так: «Сколько вам не хватает, чтобы купить квартиру?» И в очереди вперед вставали те, кому нужно было добавить чуть-чуть. Предполагалось, что они быстро рассчитаются, деньги пойдут на стройку, очередь продвинется. В приоритете было нарастить объемы строительства. И расчет оправдался — в какой-то момент наше агентство стало пятым крупнейшим налогоплательщиком в Сарове. На 1 рубль, вложенный нами в кредитование, 20 рублей давали граждане. Когда я на одной из встреч Союза малых городов в Совете Федерации об этом рассказал, Кудрин (Алексей Кудрин — министр финансов РФ в 2000–2011 годы. — «СР») был удивлен».

Второй фронт

Саровская ипотека задумывалась для стимулирования строительства, но со временем открылся второй фронт — рынок вторичного жилья. В зачет стоимости новой квартиры можно было сдать имеющуюся, и кандидаты, готовые это сделать, тоже имели преимущество в очереди. Человек, например, переезжал в двухкомнатную квартиру, а его «однушку» предлагали другому очереднику.
«В Сарове почти нет дряхлого жилого фонда, квартир, в которых невозможно жить, все жилье в нормальном состоянии, — ​объясняет Андрей Голомысов. — ​Люди смотрели квартиры, покупали, сами ремонтировали, если считали нужным. В итоге такая последовательная продажа позволяла нескольким семьям сразу решить свои жилищные проблемы. Хотя нас за такой подход активно критиковали».
Например, как-то в город приехала группа экономистов, незадолго до этого написавших в отчетах, что ипотечное кредитование в России в принципе невозможно, — ​в начале 1998 года этот вопрос изучался вдоль и поперек в связи с подготовкой федерального закона «Об ипотеке». По рассказам принимающей стороны, гости были раздражены тем, что Саров их тезис опровергает.
А однажды в офис Агентства недвижимости ФСР ворвался заемщик. «Незадолго до этого офис переехал, — ​вспоминает Голомысов. — ​Влетает разъяренный мужчина, кричит: «Что происходит?! Я вас две недели найти не могу! Мне кредит надо срочно заплатить, а вы взяли и переехали!» Сейчас обычно кредитор ищет должника, а у нас должник возмущался. Люди очень серьезно относились к займам».

Саровским опытом интересовались не только скептически настроенные экономисты, но и власти других городов. Со временем его начали тиражировать по всей стране.
«К нам приезжали представители администраций других регионов, смотрели, что уже построено, читали отчеты, приглашали к себе, — ​вспоминает Олег Брагин. — ​Мы заключали договоры с регионами, на базе саровского института МИФИ провели обучение специалистов, эти «космонавты» стали сотрудниками специально созданной Межрегиональной ипотечной компании. Они ехали к заказчикам и на местах создавали подобные саровскому фонды социального развития, обучали персонал, проводили первые сделки. Это было очень востребовано и продолжалось довольно долго. На основе саровского опыта была разработана система «Эффект» — интегрированная система управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном (Вологодская, Пензенская, Нижегородская область, Ханты-Мансийский округ), муниципальном (более 25 городов) и отраслевом уровнях (Минатом России, МПС)».
Программа «Жилье в кредит» существовала до 2008 года: банки наконец начали активно кредитовать население, и саровская ипотека стала неактуальной. Совсем недавно в Агентстве недвижимости Фонда соцразвития Сарова приняли последний платеж от заемщика, который брал ипотеку в 2005 году, и в этой истории наконец была поставлена точка.