Ипотека закрытого города

Российскому ипотечному рынку в этом году исполнилось 20 лет: в середине 1998 года был принят закон «Об ипотеке». Однако еще за полгода до этого она появилась в одном из закрытых атомных городов — в Сарове. И лишь недавно, когда был принят последний платеж от заемщика, взявшего кредит на квартиру в 2005 году, саровская ипотека стала историей.

Текст: Ирина Проровская /Фото: РФЯЦ-ВНИИЭФ
 Иллюстрация: shutterstock.com

В 1990-е годы Саров оказался в таком же тяжелом положении, что и тысячи других городов России. В чем-то оно было даже тяжелее, учитывая статус секретного города. Хотя Саров к тому времени уже появился на картах, жизнь в границах ЗАТО все еще определялась атомным проектом. Только защитить от экономических проблем, ударивших по благосостоянию россиян, эти границы не смогли. В Сарове были и задержки зарплаты, и выдача продуктов под запись в отсутствие живых денег, и отток населения. Все равно в жилье нуждались многие, но строительство практически замерло, денег не было и в городском бюджете.

Первые квартиры в доме на улице Курчатова

Но Саров — город, не склонный к инерции и часто оказывавшийся на шаг впереди даже в том, что не касается атомной сферы. В конце 1997 года группа депутатов местной думы взялась разработать программу «Жилье в кредит», прозванную потом в народе саровской ипотекой. Идея, как вспоминают действующие лица, была нахальной: они рассчитывали, что смогут перезапустить строительство жилья через кредитование населения.

«Ядерный центр в то время плохо финансировался, местная экономика была депрессивной, и мы пытались выстраивать свои институты развития, — ​вспоминает Андрей Голомысов, директор Фонда социального развития Сарова (ФСР), один из авторов саровской ипотеки. — ​Желание строить жилье было, а механизмов финансирования не было, и мы их изобретали, читая книжки о том, как ипотека работает в США».

Саров, как и другие ЗАТО, пользовался в то время налоговыми преференциями: он имел право оставлять все сборы себе, а администрация — предоставлять налоговые льготы предприятиям. Часть отчислений поступала и в ФСР, который использовал их как начальный капитал в программе ипотеки. С привлечением кредитных средств, правда, возникли проблемы.

КАК ГОСУДАРСТВО ДВОРЯН ПОДДЕРЖАЛО
Ипотека как форма залога, при которой заложенная недвижимость остается в пользовании должника, появилась в России во времена императрицы Елизаветы Петровны. Созданный в 1754 году Государственный банк для дворянства выдавал ссуды под залог помещичьих имений. Простая процедура выдачи займа, ситуация, когда одно и то же имение закладывалось не только у государства, но и у ростовщиков, невозможность взыскать долги, продав имущество должника (имения находились в пожизненном владении), и другие обстоятельства привели к тому, что меньше чем за 100 лет под залогом оказались 66 % крепостных крестьян в России. К 1859 году государство было вынуждено поддержать дворян, выплатив часть их долгов на 425 млн рублей серебром. В том же году император Александр II запретил выдачу таких ссуд. Однако спустя всего два года, после отмены крепостного права, ипотека вернулась, но уже для крестьян, которые стали брать ссуды на приобретение земельных участков.

В современном понимании ипотека подразумевает участие банков, но в саровской истории обошлось без них. Андрей Голомысов вспоминает, что сначала была задача уговорить банки работать с населением. Ничего не вышло. Банки только учились быть коммерческими, в отсутствие законодательной поддержки всего боялись и на человека из народа смотрели как на заемщика неблагонадежного. Тем более кредит нужен большой и длинный. Идея кредитования ФСР, который, в свою очередь, будет выдавать займы, тоже провалилась.

«У нас были небольшие деньги, и начали мы с того, что купили у местной администрации несколько квартир в доме 16 по улице Курчатова, — ​рассказывает Голомысов. — ​Квартиры эти предложили людям в рассрочку. И еще какое-то время фонд был дольщиком в чужих домах. Потом мы начали сами строить дома, добавляя к собственным средствам деньги граждан: ​уровень доверия со стороны жителей города у нас уже был достаточно высоким. Необходимость в банках отпала».

«Сколько вам не хватает?»

О старте программы жителям Сарова объявили зимой 1998 года. Участвовать горожан призывали через местные СМИ — в газетах печатали объявления, по телевизору об ипотеке рассказывали депутаты во главе с Валерием Лимаренко. Местная газета «Квартирьер» печатала тематические материалы: как записаться, к чему готовиться, что где строится и проч.

«В начале каждого года мы собирали заявления от жителей города, — ​рассказывает Олег Брагин, директор ЗАО «Агентство недвижимости ФСР», созданного для обслуживания саровской ипотеки. — ​Люди записывались, заполняли анкету. На основании разработанных нами критериев формировалась очередь. Наши сотрудники обзванивали очередников по списку, некоторые передумывали и отсеивались».

Программа была для всех — без ограничений по месту работы, возрасту заемщика, составу семьи или состоянию здоровья. По результатам анкетирования в начале очереди оказывался вовсе не самый нуждающийся в новом жилье.

«ФСР сам устанавливал правила, и порой приходилось объяснять депутатам, почему условия именно такие, — ​рассказывает Андрей Голомысов. — ​В программу действительно могли вписаться все. Если бы мы ставили какие-то ограничения, не было бы объема, а поначалу и так непонятно было, пойдут ли к нам люди. Главный же вопрос к участникам программы звучал так: «Сколько вам не хватает, чтобы купить квартиру?» И в очереди вперед вставали те, кому нужно было добавить чуть-чуть. Предполагалось, что они быстро рассчитаются, деньги пойдут на стройку, очередь продвинется. В приоритете было нарастить объемы строительства. И расчет оправдался — в какой-то момент наше агентство стало пятым крупнейшим налогоплательщиком в Сарове. На 1 рубль, вложенный нами в кредитование, 20 рублей давали граждане. Когда я на одной из встреч Союза малых городов в Совете Федерации об этом рассказал, Кудрин (Алексей Кудрин — министр финансов РФ в 2000–2011 годы. — «СР») был удивлен».

Второй фронт

Саровская ипотека задумывалась для стимулирования строительства, но со временем открылся второй фронт — рынок вторичного жилья. В зачет стоимости новой квартиры можно было сдать имеющуюся, и кандидаты, готовые это сделать, тоже имели преимущество в очереди. Человек, например, переезжал в двухкомнатную квартиру, а его «однушку» предлагали другому очереднику.

«В Сарове почти нет дряхлого жилого фонда, квартир, в которых невозможно жить, все жилье в нормальном состоянии, — ​объясняет Андрей Голомысов. — ​Люди смотрели квартиры, покупали, сами ремонтировали, если считали нужным. В итоге такая последовательная продажа позволяла нескольким семьям сразу решить свои жилищные проблемы. Хотя нас за такой подход активно критиковали».

Например, как-то в город приехала группа экономистов, незадолго до этого написавших в отчетах, что ипотечное кредитование в России в принципе невозможно, — ​в начале 1998 года этот вопрос изучался вдоль и поперек в связи с подготовкой федерального закона «Об ипотеке». По рассказам принимающей стороны, гости были раздражены тем, что Саров их тезис опровергает.

А однажды в офис Агентства недвижимости ФСР ворвался заемщик. «Незадолго до этого офис переехал, — ​вспоминает Голомысов. — ​Влетает разъяренный мужчина, кричит: «Что происходит?! Я вас две недели найти не могу! Мне кредит надо срочно заплатить, а вы взяли и переехали!» Сейчас обычно кредитор ищет должника, а у нас должник возмущался. Люди очень серьезно относились к займам».

В ПЯТНИЦУ ВНЕСЛИ ДЕНЬГИ, А В ПОНЕДЕЛЬНИК ГРЯНУЛ КРИЗИС

Вячеслав Тихомиров

Житель Сарова, в 1996–2000 годы начальник юридического отдела банка

— В начале 1990-х мой брат приехал в Саров работать, купил двухкомнатную квартиру. Но когда двое его детей стали подростками, жить в ней стало сложно. И вот в начале 1998 года стало известно, что Фонд социального развития Сарова запустил программу ипотеки. Я звоню брату: «Читал? Позвони им! Они берут в счет стоимости нынешнее жилье». Брат встал в очередь. Проходит всего пара месяцев, он звонит и рассказывает, что предложили поехать выбрать квартиру, но надо, наверное, отказаться, потому что денег все равно нет. Я говорю: «Ни в коем случае! Поезжай и выбирай!» Он поехал — строился первый ипотечный дом на улице Московской. Проходит еще пара месяцев, снова звонит: спрашивают, мол, точно ли я буду брать квартиру. «Точно!» — «Так денег-то нет…» — «Бери все равно!» Он подтвердил покупку.

В середине августа я собираюсь в отпуск, раздается звонок: брат говорит, что на днях нужно внести деньги за квартиру. Я взял часть отпускных, занял доллары и отдал ему, он пошел и заплатил. Это было в пятницу 14 августа, точно помню день. В субботу я уехал в отпуск, а в понедельник случился кризис.

Чем все кончилось? Долги мы потом раздали, а брат оказался с квартирой, в которой до сих пор живет. Через пару лет он погасил весь кредит, потому что в рублях это были уже копейки. Я считаю, что люди, которые придумали эту программу, молодцы. Они поставили задачу найти механизм, который помог бы людям в щадящем режиме приобрести жилье, и справились с ней. Может быть, не все получалось гладко, но тогда был период, когда все мы учились. Решила ли ипотека какие-то проблемы жителей города? Однозначно. Она тогда многих выручила.

Саровским опытом интересовались не только скептически настроенные экономисты, но и власти других городов. Со временем его начали тиражировать по всей стране.

«К нам приезжали представители администраций других регионов, смотрели, что уже построено, читали отчеты, приглашали к себе, — ​вспоминает Олег Брагин. — ​Мы заключали договоры с регионами, на базе саровского института МИФИ провели обучение специалистов, эти «космонавты» стали сотрудниками специально созданной Межрегиональной ипотечной компании. Они ехали к заказчикам и на местах создавали подобные саровскому фонды социального развития, обучали персонал, проводили первые сделки. Это было очень востребовано и продолжалось довольно долго. На основе саровского опыта была разработана система «Эффект» — интегрированная система управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном (Вологодская, Пензенская, Нижегородская область, Ханты-Мансийский округ), муниципальном (более 25 городов) и отраслевом уровнях (Минатом России, МПС)».

Герцена, 15 — дом Агентства недвижимости ФСР

Герцена, 15 — дом Агентства недвижимости ФСР

Программа «Жилье в кредит» существовала до 2008 года: банки наконец начали активно кредитовать население, и саровская ипотека стала неактуальной. Совсем недавно в Агентстве недвижимости Фонда соцразвития Сарова приняли последний платеж от заемщика, который брал ипотеку в 2005 году, и в этой истории наконец была поставлена точка.

 

Далее